Tilda Publishing
Я рад быть вам полезен!
Максим Царевич
специалист по недвижимости
СПб, пл. Карла Фаберже, дом 8, офис 519
адрес:
телефон:
как продать квартиру самостоятельно
С чего начать продажу своей квартиры
С чего начать?

Очень важно определить для себя самого зачем мы продаем квартиру!
Какой конечный результат мы хотим получить?!

Если это будет встречная покупка и мы улучшаем свои жилищные условия, то нам важно определиться, где будет наша новая квартира/дом и сколько она будет стоить, какую сумму мы готовы дополнительно инвестировать в наше новое жилье?

Дальше, важно определиться как мы будем ее приобретать?
Какие деньги мы будем использовать: ипотечные, материнский капитал, субсидию или просто добавим личные сбережения.

Я всегда рекомендую своим клиентам собраться семьей и прописать все на бумаге. Часто им это помогает определиться с наилучшим конечным результатом и путем его достижения, а мне с пониманием того, как я могу быть максимально полезен своих клиентов.

Попробуйте этот способ, возможно он окажется и для вас полезным!

Удачной вам сделки!!!

как подготовить квартиру к продаже?
Подготовка квартиры к фотографированию. С чего начать?

Я рекомендую убрать все личные вещи, из комнаты которую вы фотографируете. Все маленькие большие предметы со всех поверхностей. Зачастую я со своими дорогими клиентами выношу из одной комнаты всё в коридор или другую комнату, делаю фото, и мы возвращаем всё обратно.

Также никогда не бывает лишним снять видео квартиры. Покупатели будут вам благодарны за то, что они смогли увидеть все детали квартиры до того, как они придут к вам.

И даже если в квартире нет возможности убрать лишние вещи - сделайте качественные фото всех помещений, это точно лучше, чем «размытое фото потолка или пола».

Отличных вам фотографии!

если у вас будут какие-либо вопросы Вы можете смело звонить или писать мне, я с радостью отвечу вам на них!

Судебные приставы, что делать при обременении на квартире?
Как узнать задолженности/штрафы и обременения, которые имеются у вас и на вашей недвижимости?

На сайте судебных приставов мы вносим свои данные (ФИО и дату рождения) и проверяем наличие обременений.

Если обременения есть, то мы на сайте Росреестра находим свою квартиру и проверяем есть ли обременения на объекте недвижимости:

1. в Росреестре есть обременение на квартире:
мы сверяем данные (номер дела, ФИО пристава и район) из выписки ЕГРН с данными на сайте fssprus.ru

2. в Росреестре нет обременений:
мы спокойно продаем объект недвижимости.

ВАЖНО: для получения точных данных из Росреестре необходимо заказать выписку ЕГРН в отделении МФЦ или через сайт Росреестра в электронном виде.
Также вы всегда можете обратиться с этим вопросом ко мне.


После оплаты задолженности я рекомендую лично прийти в структурное подразделение в приемные часы с чеком об оплате, предъявить его судебному приставу-исполнителю и «проконтролировать» снятие им обременение в Росреестре. Отмечу, что он отправляет постановление о снятии ограничительных мер в электронном виде (в 7-10 дневный срок обременение должно быть снято). Проверить это возможно заказав ЕГРН в электронном или бумажном виде, или обратиться с этим вопросом ко мне.
Обращаю ваше внимание на то, что обновление данных в электронном виде может происходить с задержкой в несколько дней.

Всё! Теперь мы спокойно можем продать вашу квартиру!



Виды правоустанавливающих документов
Виды правоустанавливающих документов на квартиру:
(здесь я говорю о самых часто встречающихся)

- Договор купли-продажи;

- Договор дарения;

- Договор долевого участия в строительстве (вы покупали новостройку);

- Договор передачи недвижимости в собственность граждан (приватизация);

- Наследство. Бывает по Закону и по Завещанию;

- Договор мены;

- Собственность по решению суда.

Если ваши документы утеряны их необходимо восстановить до сделки купли-продажи.

- Как узнать какой договор основания права у вас был?
1) вспомнить

2) спросить у родственников

3) заказать в МФЦ "справку о содержании правоустанавливающих документов"

4) также вы всегда можете обратиться с этим вопросом ко мне



Продажа недвижимости, где собственники дети
Если собственниками или сособственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети, то для продажи квартиры нам необходимо разрешение органом опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства Санкт-Петербурга (далее - опека) расположены каждом районе города, при этом каждый район разбит на муниципальные образования. Нам необходимо обратиться в опеку, которая относится к тому муниципальному образованию (микрорайону), где зарегистрирован несовершеннолетний (по-русски говоря, где у ребенка прописка).

Обратите внимание, что именно где прописка, а не собственность!!!

Время работы и адреса опеки в Петербурге вы сможете посмотреть по ссылке ЗДЕСЬ

Сроки вынесения органами опеки и попечительства постановления о разрешении на совершение сделки отчуждения имущества несовершеннолетнего в стандартных случаях не превышают двух недель.

Обратите внимание, что договор купли-продажи при отчуждении собственности ребенка оформляется только в нотариальной форме.

Стандартный список документов необходимый для получения разрешения опеки на сделку по отчуждению долей несовершеннолетнего (нужны оригиналы и копии всех документов):

1. Заявление от родителей и ребенка (старше 10 лет);

2. Оригиналы и копии паспортов родителей;

3. Оригинал и копия свидетельства о рождении (паспорта, если ребенок старше 14 лет) несовершеннолетнего;

4. Справка со школы, детского сада или поликлиники (ее просят не всегда)

5. Оригинал и копия свидетельства о браке (о расторжении брака, справка формы №25, свидетельство о смерти, свидетельство об установлении отцовства);

6. Справка о регистрации (прописки) несовершеннолетнего (форма №9);

7. Характеристика жилой площади (форма №7);

8. Оригинал и копия договора купли-продажи (приватизации, дарения и т.д.);

9. Оригинал и копия кадастрового паспорта на квартиру (в некоторых случаях возможно обойтись без него);

10. Оригинал или копия свидетельства о государственной регистрации права собственности (до 2016 года), после 2016 года – справка ЕГРН;

11. Справка ЕГРН (полученная не позднее 30 дней до обращения).

Также работу с органами опеки может взять на себя специалист по недвижимости, на которого необходимо сделать нотариальную доверенность.


МФЦ
- Договор в простой письменной форме подаётся на регистрацию двумя сторонами Продавцом и Покупателем или их доверенным лицом/лицами.

- Договор в нотариальной форме может быть подан на регистрацию в Росреестр одной стороной или ее доверенным лицом.

- Госпошлина за регистрацию права собственности равна 2000 рублей
Если ее оплачивать в отделениях МФЦ, то берется комиссия 100 рублей, к оплате принимаются наличные деньги, а также банковские карты.
Реквизиты для оплаты госпошлины здесь (нужно выбрать Санкт - Петербург)

- На сайте Госуслуг Санкт-Петербурга вы можете выбрать ближайший и наименее загруженный офис.
Обратите внимание, что в МФЦ прекращается прием документов на регистрацию договоров купли-продажи (в том числе с ипотечными средствами) в 20.00!!! Планируйте своё время!
Также по телефону +7-812-573-90-00 вы можете записаться на подачу документов
(данный телефон относится только к офисам МФЦ Санкт-Петербурга)

- Если новыми собственниками (в равных долях) становятся несколько Покупателей, например, семья из четырех человек, то в данном случае необходимо оплатить на каждого человека отдельную госпошлину равную:
- 2000 / 4 (в нашем примере четыре собственника) = 500 рублей на каждого -


Я всегда рекомендую сотрудничать со специалистами по недвижимости, но в любом случае буду рад вам помочь в вопросах покупки или продаже недвижимости!



продажа долевой недвижимости
Я приветствую вас мои дорогие клиенты!
Это седьмое видео о том, как продать свою квартиру самостоятельно.

Если объектом недвижимости владеют два и более собственников, значит этот объект недвижимость находится в долевой собственности.

Обратите ваше внимание на то, что если договором основания права у вас является приватизация, то возможно у вас не общедолевая собственность, а общая совместная и вам будет необходимо определить размер долей для каждого сособственника, которыми он владеет и зарегистрировать их в росреестре.

С августа этого года при продаже квартиры, которая находится в общей долевой собственности, но продаётся целиком возможно оформить договор купли-продажи в простой письменной форме (до этого момента это можно было делать только в нотариальной).

Но есть нюанс - если собственниками являются дети, то договор купли-продажи оформляется только в нотариальной форме, плюс обязательным условием в этом случае является постановление органов опеки и попечительства о разрешении отчуждения долей несовершеннолетнего (видео об этом было ранее).

В остальном данная продажа ничем не отличается от классической сделки, конечно же если все собственники согласны на продажу.

Лёгкой и спокойной вам сделки! До новых встреч!

С уважением, Максим Царевич!
аванс или задаток?
Я приветствую вас мои дорогие клиенты!
Это восьмое видео о том, как продать свою квартиру самостоятельно.

Аванс или задаток? - решать вам.

Сегодня я вам хочу рассказать об условиях внесение аванса и задатка за объект недвижимости.
Для чего это вообще нужно? Например, вам понравился объект недвижимости, и вы его хотите приобрести. В большинстве случаев объекты рекламируются и продаются агентствами недвижимости. Для того чтобы "закрепить" объект за собой, чтобы он был снят с рекламы и показы данной квартиры больше не осуществлялись, принято вносить аванс или задаток за объект недвижимости.

В чём различия между двумя этими понятиями?

Аванс (ГК РФ ст. 380 п.3) - это полностью возвратная сумма при несостоявшейся сделки по тем или иным причинам. Есть некоторые агентства, которые зарабатывают на несостоявшихся сделках и пытаются удержать аванс у себя, если покупатель отказывается от приобретения квартиры. Я рекомендую внимательно изучать договоры, которые вы подписываете, и иметь в виду что действия таких агентств в большинстве случаев противозаконны. В данном случае очень помогает предсудебное уведомление (по крайней мере мне оно несколько раз помогло, когда агентства недвижимости не хотели договариваться по-хорошему), но я рекомендую прописывать все заранее, чтобы таких ситуаций не возникало!

Задаток (ГК РФ ст. 380-381) - по гражданскому кодексу - это невозвратная сумма, которая вносится в большинстве случаев по предварительному договору купли-продажи, в котором в свою очередь прописаны все условия выхода на подписание основного договора купли-продажи и те нюансы, которые будут учтены в этом договоре. В данном случае, если Покупателю, который внёс задаток передумал приобретать объект недвижимости, внесена сумма ему не возвращается. Если же Продавец передумал продавать объект недвижимости покупателю от которого он принял задаток - то задаток возвращает в двойном размере. Обратите внимание на один важный нюанс - при подписании предварительного договора купли-продажи и внесения задатка должна быть написана рукописная расписка о получении денежных средств!

При всех прочих равных я рекомендую вносить аванс юридическому лицу - то есть агентству недвижимости. Но, внимательно изучить договоры и доп. соглашения, которые вам предложат оформить, внеся туда те корректировки, которые вам необходимы!

Я желаю вам лёгкой и безопасной сделки.

Если вы посчитаете, что я могу быть вам полезен, смело пишите либо звоните мне,
я с радостью отвечу вам!

Договор с агентством недвижимости
Я приветствую вас мои дорогие клиенты!
Это девятое видео о том, как продать свою квартиру самостоятельно.

Сегодня я хочу обратить ваше внимание на один важный момент, если вы решили воспользоваться при продаже своей квартиры помощью агентства недвижимости, я рекомендую вам внимательно изучить договор оказания услуг на наличие обязанностей агентства недвижимости, а также штрафных санкций, которые может подразумевать данный договор для обеих сторон.

В моей практике встречалось неоднократно, что агентства недвижимости вносят пункт, в котором при расторжении договора оказания услуг клиент обязан оплатить штрафные санкции…
Для примера - совсем недавно ко мне обратился собственник квартиры с вопросом как долго Агент, или агентство недвижимости выставляет объект недвижимости в рекламу, по его словам, он неделю назад заключил договорные отношения с агентством, на следующий день Агент сфотографировал объект недвижимости, но в течение недели рекламы не было ни на одном ресурсе!!!
У данного собственника недвижимости было сильное желание расторгнуть договор с агентством. И обратиться за помощью в продаже квартиры ко мне или в другое агентство недвижимости. Но в договоре был указан пункт о штрафных санкциях, которые ложатся на Заказчика при расторжении договора оказание услуг.

Я позвонил агенту, чтобы уточнить, когда будет выставлена реклама и по каким причинам она отсутствует на данный момент, в ответ я получил негативную реакцию и какие-то невразумительный фразы о том, что висит сервер в агентстве недвижимости и реклама не может быть выгружено в данный момент. В общем-то бред… я с такими сложностями никогда не сталкивался.
Я переключил данного собственника недвижимости на юристов моей компании, они занялись вопросом, уверен, что предсудебное уведомление и знание закона о правах потребителей нам в этом поможет.


Я приглашаю вас изучать договоры, которые вы подписываете и настоять на том чтобы оплата происходила только по факту выполнения услуг взятых на себя Исполнителем!

В компании, где я работаю все договоры составлены таким образом, что вознаграждение компания получает только после исполнения своих обязательств по договору оказания услуг!

Берегите свои деньги и изучайте договоры, которые вы подписываете!
Всего вам доброго!

Нотариус - переоценка ценности
Что проверяет нотариус?

Нотариус проверяет: правоустанавливающие документы, наличие обременение в росреестре на объекте недвижимости конечно же если таковые есть, а также запрашивает в росреестре информацию о дееспособности продавца. Также нотариус проверяет человека на банкротство
(видео о том как это проверить самостоятельно вы можете посмотреть на моем сайте).

Получается вы сами можете проверить всю эту информацию о продавце и квартире за короткий промежуток времени. И после этого решить для себя хотите ли вы оплачивать 20000 рублей и более за нотариальный договор или для вас будет более эффективно инвестировать эту сумму в другое.

Расценки нотариусов Санкт - Петербурга на оформление договоров купли-продажи (далее ДКП). Изменения - ежегодно, данные в примере на 2019 год.

Обязательная нотариальная форма ДКП считается из формулы:
кадастровая стоимость объекта или покупная стоимость в ДКП (берется наибольшая) * 0,5 % + 4,800 руб. тех. работа.
Пример: стоимость квартиры равна 3,000,000 рублей, умножаем её на 0,5% и прибавляем 4,800 рубля = 3.000.000 * 0,005 + 4.800 = 19.800 рублей
Важно: стоимость данного ДКП не может превышать 24,800 рубля, но все доверенности и заявления считаются отдельно.

Не обязательная нотариальная форма ДКП считается из формулы:
Стоимость объекта по ДКП минус 1.000.000* 0,2 % + 7000 рублей + 8.800 рублей тех. работа.
Пример: стоимость квартиры равна 3,000,000 рублей, мы вычитаем 1 млн и умножаем остаток на 0,2% и прибавляем 7.000 и 8,800 рубля = 2.000.000 * 0,002 + 7.000 + 8.800 = 19.800 рублей.


Хочу отметить один важный момент. С этого года в обязанности нотариуса входит бесплатная подача договоров купли-продажи на регистрацию в Росреестр в электронном виде, но я рекомендую вам отказаться от данной услуги, так как Росреестр с нотариусами не наладил качественного взаимодействия и часто наблюдаются существенные задержки в регистрации данных договоров! Обратите внимание, на то что при отказе от данной услуги об этом в договор купли-продажи должен быть в обязательном порядке внесён пункт о том, что Вы самостоятельно подаете документы на регистрацию, иначе Росреестр сделает приостановку ....

Экономьте свои деньги, оплачивайте только те услуги, которые для вас выгодны!
Если у вас возникнут какие-либо вопросы по сделкам с недвижимостью вы можете смело написать или позвонить мне.
Контакты
Телефон:
+7 921 954 10 31
с 9.30 до 20.30 (Пн-Пт)
с 11.00 до 18.00 (Сб)

Адрес:
СПб, пл. Карла Фаберже, дом 8, офис 519